Firmar como avalista de una hipoteca puede parecer inicialmente una forma de ayudar a un familiar o a una persona cercana a conseguir financiación. Sin embargo, cuando el prestatario deja de pagar las cuotas, las consecuencias para quien garantizó la operación pueden ser importantes. Una de las dudas más frecuentes consiste precisamente en saber si el banco debe reclamar primero al deudor y ejecutar la vivienda o si puede dirigirse contra el avalista.
La respuesta depende, entre otros aspectos, de cómo se haya redactado la garantía. La situación de un avalista de préstamo hipotecario impagado debe estudiarse a partir de la escritura, porque determinadas garantías incluyen renuncias a derechos que, en principio, reconoce el Código Civil al fiador. Además, cuando interviene un consumidor, las condiciones de la garantía pueden estar sujetas al correspondiente control de transparencia y abusividad.
Por ello, recibir una reclamación del banco no significa que deban asumirse automáticamente todas las cantidades exigidas. Antes de actuar conviene comprobar qué se firmó, qué deuda existe realmente y cuál es el alcance de la garantía.
¿Qué significa ser avalista de una hipoteca?
En términos generales, el avalista o fiador garantiza frente al acreedor el cumplimiento de una obligación asumida por otra persona.
En un préstamo hipotecario encontramos normalmente una obligación principal de devolución del dinero y, además, una garantía real constituida sobre un inmueble.
La existencia de una vivienda hipotecada no impide que puedan existir garantías personales adicionales.
Por ello, hay que distinguir entre:
- El prestatario o deudor.
- El propietario del inmueble hipotecado.
- El fiador o avalista.
- Otros posibles garantes.
En algunas operaciones varias de estas posiciones pueden coincidir, mientras que en otras corresponden a personas diferentes.
¿Qué ocurre cuando el titular deja de pagar?
El impago puede provocar que la entidad financiera inicie diferentes actuaciones para reclamar las cantidades exigibles.
La respuesta dependerá del contrato y de la vía utilizada por el acreedor.
Uno de los errores más frecuentes consiste en pensar que el banco está obligado en todos los casos a vender primero la vivienda hipotecada y solo después puede reclamar al avalista.
No siempre funciona de esta manera.
El beneficio de excusión
El Código Civil contempla el denominado beneficio de excusión.
Como regla general de la fianza, este mecanismo permite que el fiador pueda exigir, en las condiciones legalmente previstas, que antes se persigan los bienes del deudor principal.
Sin embargo, este beneficio admite excepciones y puede haber sido objeto de renuncia contractual.
Por ello, la escritura resulta decisiva.
La renuncia al beneficio de excusión
Muchas escrituras bancarias han incluido cláusulas en las que el fiador renuncia expresamente a determinados beneficios legales.
Entre ellos pueden aparecer los beneficios de:
- Excusión.
- División.
- Orden.
Cuando existe una renuncia válida y eficaz, la posición jurídica del garante puede ser considerablemente más exigente.
Por eso, ante una reclamación contra un avalista de préstamo hipotecario impagado, una de las primeras tareas debe ser localizar y estudiar la cláusula de afianzamiento.
¿Qué es el beneficio de orden?
Este beneficio está relacionado con la posibilidad de que el fiador invoque que la reclamación debe seguir un determinado orden respecto del deudor principal.
Si se ha producido una renuncia válida, la entidad puede disponer de mayores posibilidades para dirigirse contra el garante conforme a lo establecido contractualmente y a la legislación aplicable.
No basta, por tanto, con saber que una persona firmó “como avalista”. Hay que conocer exactamente qué obligaciones asumió.
¿Y el beneficio de división?
Esta cuestión cobra especial importancia cuando existen varios fiadores.
Con carácter general, pueden existir reglas que permitan dividir la responsabilidad entre ellos en determinadas circunstancias. Sin embargo, las condiciones contractuales pueden modificar la situación cuando se haya pactado válidamente otra forma de responsabilidad.
Una cláusula de responsabilidad solidaria puede tener consecuencias económicas especialmente importantes.
¿Puede entonces el banco reclamar directamente al avalista?
En determinados casos, sí.
Especialmente cuando la garantía se configuró de manera solidaria y existen renuncias válidas a determinados beneficios, el acreedor puede no estar obligado a agotar previamente todos los bienes del prestatario para formular una reclamación contra el garante.
No obstante, esto no significa que cualquier reclamación bancaria sea automáticamente correcta.
Debe analizarse el contrato concreto y la legislación aplicable.
¿Puede reclamar aunque exista una vivienda hipotecada?
La existencia de una garantía hipotecaria sobre la vivienda no implica necesariamente que la responsabilidad del fiador quede suspendida hasta que termine la ejecución del inmueble.
La hipoteca es una garantía real y el afianzamiento es una garantía personal.
Ambas pueden coexistir dentro de la misma operación.
Por ello, la estrategia del acreedor dependerá de los derechos que pueda ejercitar conforme al contrato y al ordenamiento jurídico.
El control de las cláusulas cuando el avalista es consumidor
La condición de consumidor puede adquirir una importancia especial.
Los tribunales españoles y europeos han desarrollado una amplia doctrina sobre el control de las cláusulas no negociadas individualmente en contratos celebrados con consumidores.
La garantía debe analizarse teniendo en cuenta cuestiones como:
- La transparencia.
- La información proporcionada.
- La redacción de las cláusulas.
- El alcance económico de la obligación.
- La posible existencia de condiciones abusivas.
No toda renuncia contractual puede analizarse de manera aislada del resto de circunstancias.
Ser familiar del prestatario no elimina la protección jurídica
Es frecuente que los avalistas de una hipoteca sean los padres, hermanos u otros familiares del comprador.
La relación familiar explica por qué se prestó la garantía, pero no determina por sí sola el régimen jurídico aplicable.
Habrá que analizar las circunstancias concretas de la operación y la finalidad con la que actuó el garante.
Esta revisión puede ser especialmente relevante cuando el avalista no obtuvo ningún beneficio económico de la financiación.
¿Qué cantidad puede reclamar el banco?
Otro aspecto fundamental es comprobar el alcance económico de la garantía.
No debe asumirse automáticamente que el garante responde de cualquier cantidad que la entidad decida reclamar.
Conviene comprobar si el afianzamiento cubre:
- Capital.
- Intereses ordinarios.
- Intereses de demora.
- Determinados gastos.
- Costas en los términos legalmente procedentes.
También hay que verificar que el saldo reclamado esté correctamente calculado.
¿Qué ocurre si la vivienda se subasta y queda deuda?
Uno de los escenarios que más preocupa a las familias aparece cuando el inmueble hipotecado se realiza y el importe obtenido no basta para satisfacer toda la deuda exigible.
En estas circunstancias puede existir una cantidad pendiente.
Si hay garantías personales válidas, el acreedor puede intentar reclamar las cantidades que jurídicamente procedan a quienes respondan personalmente de ellas.
Por eso resulta fundamental conocer el alcance del aval antes de que el procedimiento llegue a sus fases finales.
¿Puede embargarse el patrimonio del avalista?
Si existe una deuda exigible y el acreedor obtiene el correspondiente título para actuar contra el garante, determinados bienes y derechos pueden quedar sometidos a las medidas de ejecución previstas legalmente.
Esto puede afectar, según cada caso y dentro de los límites establecidos por la ley, a bienes como:
- Cuentas bancarias.
- Parte embargable del salario o pensión.
- Otros inmuebles.
- Determinados derechos económicos.
Las reglas de embargo y sus límites deben respetarse en todo caso.
¿Qué ocurre si el avalista también hipotecó su vivienda?
Esta situación debe distinguirse de la simple fianza personal.
En algunas operaciones, un familiar no solo garantiza personalmente la deuda, sino que además constituye una hipoteca sobre un inmueble de su propiedad para garantizar obligaciones ajenas.
Las consecuencias jurídicas pueden ser diferentes.
Por ello, resulta imprescindible comprobar si la persona firmó como fiador, como hipotecante no deudor o bajo ambas condiciones.
¿Puede defenderse el avalista?
Sí. Recibir una reclamación no significa que no existan posibilidades de defensa.
La situación de un avalista de préstamo hipotecario impagado puede requerir revisar:
- La validez y alcance de la garantía.
- Las renuncias incluidas.
- La condición de consumidor.
- Las cláusulas potencialmente abusivas.
- El cálculo de la deuda.
- Las cantidades ya satisfechas.
- La forma en que se está realizando la reclamación.
Cada uno de estos elementos puede tener relevancia.
La importancia de revisar la escritura completa
Uno de los mayores errores consiste en leer únicamente la página en la que aparece la firma del avalista.
Es necesario analizar la escritura completa.
Especial atención merecen expresiones relacionadas con:
- Fianza solidaria.
- Responsabilidad solidaria.
- Renuncia a beneficios.
- Duración de la garantía.
- Obligaciones garantizadas.
- Extensión económica del afianzamiento.
La terminología utilizada puede modificar considerablemente la responsabilidad asumida.
¿Qué documentación conviene reunir?
Ante una reclamación, resulta recomendable disponer de:
- Escritura del préstamo hipotecario.
- Novaciones posteriores.
- Documento de afianzamiento, si está separado.
- Reclamaciones del banco.
- Certificación de la deuda.
- Demanda judicial.
- Información sobre pagos realizados.
- Documentación de una eventual ejecución hipotecaria.
Solo con una visión completa puede determinarse qué cantidades pueden exigirse.
No conviene esperar a que llegue un embargo
Una actuación temprana puede resultar especialmente importante para el avalista.
Si el prestatario comienza a acumular impagos, conocer las condiciones de la garantía permite anticipar los riesgos y valorar posibles soluciones antes de que exista una reclamación judicial avanzada.
Esperar hasta que aparezcan medidas ejecutivas reduce el margen para estudiar alternativas.
La importancia del asesoramiento especializado
La responsabilidad de un avalista de préstamo hipotecario impagado no puede determinarse simplemente afirmando que “firmó como aval”.
Es necesario comprobar qué clase de garantía se constituyó, si existen renuncias, cuál es su alcance económico y qué protección jurídica corresponde al garante.
Un profesional especializado puede analizar la escritura y la reclamación bancaria para determinar qué obligaciones son realmente exigibles y qué posibilidades de defensa existen.
Conclusión
El banco puede, en determinadas circunstancias, reclamar directamente a quien garantizó personalmente una hipoteca sin necesidad de esperar necesariamente a que se agoten todos los bienes del prestatario. Sin embargo, la respuesta depende fundamentalmente de cómo se configuró la fianza, de las renuncias incorporadas al contrato y de su validez en el caso concreto.
Por ello, ante la reclamación contra un avalista de préstamo hipotecario impagado, resulta esencial diferenciar entre garantía hipotecaria y garantía personal, comprobar si existe responsabilidad solidaria y analizar el alcance exacto de las obligaciones asumidas.
Además, cuando interviene un consumidor, las cláusulas del contrato pueden estar sometidas a controles específicos. Revisar la escritura, la deuda reclamada y el procedimiento antes de realizar cualquier actuación es fundamental para conocer la verdadera responsabilidad del garante.
Si has recibido una reclamación por un préstamo hipotecario de otra persona, conviene revisar la documentación antes de asumir que debes responder de toda la cantidad solicitada. Un equipo especializado puede estudiar la cláusula de afianzamiento, comprobar el alcance de tu responsabilidad y analizar las posibles vías de defensa frente a la reclamación.
