Cuando se contrata una hipoteca, la relación con el banco no siempre se limita al préstamo utilizado para comprar la vivienda. Durante años ha sido habitual que las entidades ofrecieran seguros, tarjetas, cuentas, planes de pensiones y otros servicios asociados a determinadas condiciones económicas de la financiación.
Estos productos pueden influir en el tipo de interés, en las cuotas y en el coste global que soporta el consumidor. El problema aparece cuando surgen dificultades para pagar la hipoteca y el prestatario necesita negociar con la entidad. En ese momento es fundamental conocer exactamente qué se contrató y qué consecuencias tendría cancelar o modificar alguno de esos servicios.
Por ello, antes de negociar con el banco conviene revisar todos los productos vinculados a la hipoteca y comprobar qué efecto tienen realmente sobre las condiciones económicas del préstamo. Una rebaja aparente del tipo de interés puede perder atractivo cuando se compara con el coste anual de mantener varias vinculaciones.
¿Qué son los productos vinculados a una hipoteca?
Son productos o servicios financieros contratados en relación con un préstamo hipotecario.
Entre los más habituales pueden encontrarse:
- Seguros de hogar.
- Seguros de vida.
- Seguros de protección de pagos.
- Tarjetas de crédito o débito.
- Cuentas bancarias.
- Planes de pensiones.
- Productos de inversión.
- Domiciliación de nóminas o recibos.
- Otros servicios comercializados por la entidad.
No todos tienen las mismas características ni producen las mismas consecuencias sobre el préstamo.
Por eso, el primer paso consiste en identificar cada producto y determinar por qué se contrató.
Vinculación y bonificación no significan exactamente lo mismo
Es importante distinguir entre un producto obligatorio en determinadas condiciones y otro cuya contratación permite obtener una bonificación.
En muchas hipotecas, la entidad ofrece una reducción del tipo de interés si el cliente cumple determinados requisitos.
Por ejemplo, podría existir una bonificación por domiciliar la nómina, contratar un seguro o utilizar una tarjeta.
El consumidor puede encontrarse así con dos escenarios económicos: un tipo de interés bonificado cuando mantiene las vinculaciones y otro superior cuando deja de cumplirlas.
Esta diferencia debe estar correctamente identificada en la documentación contractual.
¿Cuánto cuestan realmente las bonificaciones?
No basta con comprobar cuánto baja el tipo de interés.
También hay que calcular cuánto cuesta mantener los productos necesarios para obtener esa reducción.
Imaginemos que una combinación de vinculaciones permite reducir el interés de la hipoteca, pero exige pagar anualmente un seguro de vida, un seguro de hogar y determinados servicios bancarios.
El ahorro conseguido en intereses debe compararse con el coste total de estos productos.
Solo así puede saberse si mantenerlos resulta realmente beneficioso.
Revisar la escritura antes de negociar
La escritura hipotecaria es uno de los primeros documentos que deben analizarse.
En ella pueden aparecer las condiciones relacionadas con el tipo de interés y las posibles bonificaciones.
Conviene identificar:
- Tipo de interés ordinario.
- Tipo bonificado.
- Requisitos para obtener la bonificación.
- Periodicidad de las revisiones.
- Consecuencias de dejar de cumplir una condición.
- Productos mencionados en el contrato.
Este análisis permite llegar a una negociación con una visión mucho más clara de la situación.
También importa la documentación precontractual
La escritura no debe revisarse de forma aislada.
La información entregada antes de contratar puede ayudar a determinar cómo fueron presentadas las condiciones al consumidor.
Por eso, cuando se analizan los productos vinculados a la hipoteca resulta recomendable recuperar las ofertas, simulaciones y demás documentación recibida antes de la firma.
Estos documentos pueden mostrar el coste de los productos, las bonificaciones ofrecidas y las alternativas disponibles en aquel momento.
¿Puede el banco obligarte a contratar todos sus productos?
No puede afirmarse que cualquier producto pueda imponerse libremente como condición de una hipoteca.
La legislación hipotecaria establece reglas sobre las prácticas de venta vinculada y combinada, así como determinadas excepciones y obligaciones de información.
Además, existen particularidades respecto de ciertos seguros que pueden exigirse relacionados con el préstamo, sin que ello signifique necesariamente que deban contratarse con la compañía propuesta por el propio banco.
Por tanto, cada producto debe analizarse individualmente.
Los seguros merecen una revisión específica
Los seguros son una de las vinculaciones más frecuentes.
Puede tratarse de seguros de hogar, vida, incapacidad o protección de pagos.
Antes de negociar conviene comprobar:
- Prima anual.
- Duración.
- Coberturas.
- Exclusiones.
- Capital asegurado.
- Beneficiarios.
- Posibilidad de contratar una alternativa.
- Consecuencias sobre la bonificación.
También debe comprobarse si existe una prima financiada dentro del propio préstamo.
¿Qué ocurre con las tarjetas?
Algunas hipotecas condicionan determinadas bonificaciones al uso de una tarjeta.
En estos casos conviene analizar si existe:
- Cuota anual.
- Consumo mínimo.
- Número mínimo de operaciones.
- Costes adicionales.
- Condiciones para mantener la bonificación.
Una tarjeta aparentemente gratuita puede generar costes si exige determinados niveles de utilización o incorpora otros servicios.
Por ello, debe estudiarse el contrato concreto.
Planes de pensiones y productos de inversión
Otra práctica comercial ha consistido en asociar determinados productos de ahorro o inversión a las condiciones hipotecarias.
Estos productos requieren una atención especial porque no deben valorarse únicamente por la bonificación que producen sobre la hipoteca.
También deben analizarse sus propias características financieras, costes, liquidez y riesgos.
Contratar o mantener una inversión únicamente para reducir unas décimas el interés hipotecario puede no ser siempre la alternativa económicamente más adecuada.
¿Qué ocurre si cancelas un producto vinculado?
Dependerá del contrato.
Cuando un producto genera una bonificación, su cancelación puede provocar que el tipo de interés aplicable aumente en la siguiente revisión prevista.
Por ello, antes de cancelar cualquier servicio resulta recomendable calcular:
- Cuánto cuesta mantenerlo.
- Qué bonificación proporciona.
- Cuánto aumentaría la cuota sin esa bonificación.
- Qué alternativa resulta económicamente más favorable.
De esta forma puede tomarse una decisión basada en cifras reales.
Productos vinculados cuando existen cuotas impagadas
La revisión adquiere todavía más importancia cuando el prestatario atraviesa dificultades económicas.
En estas situaciones puede parecer lógico cancelar inmediatamente cualquier producto para reducir gastos mensuales.
Sin embargo, antes debe comprobarse cómo afectará esa decisión a la hipoteca.
Si la eliminación de varias vinculaciones aumenta considerablemente el tipo de interés, la cuota podría verse afectada.
Por eso conviene estudiar el conjunto de la operación antes de tomar decisiones.
¿Qué revisar antes de negociar con el banco?
Antes de acudir a la entidad es recomendable preparar una fotografía completa de la hipoteca.
Deberían conocerse, como mínimo:
- Capital pendiente.
- Cuota actual.
- Tipo de interés.
- Cuotas impagadas.
- Productos contratados.
- Coste anual de cada producto.
- Bonificación obtenida.
- Ingresos actuales.
- Capacidad real de pago.
Esta información permitirá valorar cualquier propuesta del banco con mayor precisión.
Cuidado con las novaciones
Cuando existen problemas de pago, la entidad puede ofrecer una modificación de las condiciones del préstamo.
Una novación puede afectar al plazo, al tipo de interés, a la cuota o a otros elementos contractuales.
También puede incorporar nuevas condiciones relacionadas con vinculaciones.
Por ello, si existen productos vinculados a la hipoteca conviene comprobar cómo quedarán después de cualquier novación propuesta por la entidad.
No debe valorarse únicamente la reducción inmediata de la cuota.
Una cuota menor no siempre significa pagar menos
Este es un aspecto especialmente importante durante una negociación.
El banco puede ofrecer ampliar el plazo para reducir la mensualidad.
Aunque esto proporcione alivio económico inmediato, también puede incrementar el tiempo durante el cual se generan intereses.
Además, si se mantienen productos asociados durante más años, su coste acumulado puede aumentar.
Por ello, cualquier propuesta debe estudiarse atendiendo al coste total y no exclusivamente a la nueva cuota mensual.
¿Qué ocurre si el banco ya reclama la deuda?
Cuando existen impagos y la entidad ha iniciado actuaciones de reclamación, la prioridad debe ser revisar el saldo exigido y la documentación.
Conviene comprobar:
- Capital reclamado.
- Intereses.
- Comisiones.
- Cuotas vencidas.
- Productos financiados.
- Pagos efectuados.
- Posibles gastos incorporados.
La cifra comunicada por el banco debe poder explicarse y justificarse.
Productos vinculados y ejecución hipotecaria
Si la reclamación ha llegado al juzgado, los plazos procesales adquieren una importancia especial.
Los productos vinculados no constituyen por sí mismos un mecanismo automático para detener una ejecución.
Sin embargo, revisar la contratación completa puede ayudar a comprender cómo se configuró la operación y cómo se ha calculado la deuda.
La escritura, las novaciones y la liquidación presentada por la entidad deben estudiarse conjuntamente.
¿Es mejor negociar antes de que exista una demanda?
Cuando ya existen dificultades previsibles para afrontar las cuotas, actuar anticipadamente suele proporcionar un mayor margen para estudiar alternativas.
Esperar a acumular numerosos impagos puede reducir las posibilidades de alcanzar una solución negociada y aumentar los costes derivados de la situación.
Antes de aceptar una propuesta del banco conviene conocer:
- Nueva cuota.
- Duración total.
- Intereses.
- Productos exigidos.
- Costes asociados.
- Posibles periodos de carencia.
- Consecuencias de un nuevo incumplimiento.
El objetivo debe ser conseguir una solución sostenible, no simplemente aplazar el problema.
Documentación que conviene recopilar
Para realizar una revisión completa puede resultar útil reunir:
- Escritura hipotecaria.
- Novaciones.
- Información precontractual.
- Pólizas de seguros.
- Contratos de tarjetas.
- Documentos sobre planes de pensiones.
- Extractos bancarios.
- Cuadros de amortización.
- Comunicaciones del banco.
- Propuestas de refinanciación.
Cuanta más información exista, más sencillo será conocer el coste real de la operación.
Errores frecuentes antes de negociar
Entre los errores más habituales se encuentran:
- Acudir al banco sin conocer la deuda exacta.
- Fijarse únicamente en la cuota.
- No calcular el coste de los productos asociados.
- Cancelar vinculaciones sin comprobar sus consecuencias.
- Firmar una novación sin revisar todas las condiciones.
- Aceptar nuevos productos para obtener una reducción temporal.
- No conservar la documentación.
- Ignorar una notificación judicial mientras se negocia.
Una negociación eficaz requiere conocer previamente la situación contractual.
Qué hacer si existe riesgo de ejecución hipotecaria
Cuando ya se han producido varios impagos, es especialmente importante actuar antes de que el procedimiento avance.
Si los productos vinculados a la hipoteca influyen en el tipo de interés, la cuota o el capital financiado, deberán revisarse junto con el resto del préstamo para conocer la situación económica real.
Si el banco ya ha iniciado acciones judiciales, puedes consultar información sobre la paralización de una ejecución hipotecaria y analizar qué vías de actuación existen según el caso.
La negociación bancaria no debe llevar a ignorar los plazos establecidos por el juzgado.
Conclusión
Los productos vinculados a la hipoteca pueden influir significativamente en el coste real del préstamo y deben analizarse antes de iniciar cualquier negociación con la entidad bancaria. Seguros, tarjetas, cuentas o productos de ahorro pueden proporcionar bonificaciones, pero también generar gastos que deben compararse con el ahorro conseguido.
Cuando aparecen dificultades de pago, resulta especialmente importante conocer qué ocurriría al cancelar una vinculación y cómo afectaría esa decisión al tipo de interés o a la cuota.
Antes de firmar una refinanciación o novación, conviene revisar el capital pendiente, el nuevo plazo, los intereses, los productos asociados y el coste total de la propuesta. Y si ya existe una ejecución hipotecaria, la revisión debe realizarse cuanto antes para valorar tanto las posibilidades de negociación como las vías de defensa disponibles.
