Las reclamaciones por gastos hipotecarios han permitido a numerosos consumidores solicitar la devolución de cantidades abonadas al formalizar determinados préstamos hipotecarios. Sin embargo, la situación puede ser más compleja cuando el cliente todavía mantiene una deuda con el banco o incluso ha dejado de pagar algunas cuotas.
En estos casos surge una duda habitual: si el banco debe devolver determinados gastos y, al mismo tiempo, el prestatario debe dinero por la hipoteca, ¿pueden ambas cantidades compensarse?
La respuesta no puede darse de forma automática. Para estudiar una compensación de gastos hipotecarios frente a cantidades reclamadas por el banco es necesario comprobar previamente si existe realmente un crédito a favor del consumidor, su importe y si concurren los requisitos legales para compensarlo.
Por tanto, reclamar gastos y compensarlos con una deuda hipotecaria son cuestiones relacionadas, pero jurídicamente diferentes.
¿Qué entendemos por gastos hipotecarios?
Cuando se formaliza un préstamo hipotecario pueden existir diferentes costes asociados a la operación.
Entre los conceptos que han generado más litigios durante los últimos años se encuentran determinados gastos de:
- Notaría.
- Registro de la Propiedad.
- Gestoría.
- Tasación.
- Otros conceptos vinculados a la formalización.
No todos los gastos reciben necesariamente el mismo tratamiento.
Además, debe tenerse en cuenta la fecha en la que se firmó la hipoteca, la normativa aplicable en ese momento y el contenido concreto de la escritura.
Por ello, antes de calcular cualquier cantidad es necesario revisar individualmente el préstamo.
¿Qué significa compensar una deuda?
La compensación es una figura jurídica mediante la cual, cuando dos personas son recíprocamente acreedoras y deudoras entre sí y se cumplen los requisitos establecidos legalmente, determinadas obligaciones pueden extinguirse hasta la cantidad concurrente.
Un ejemplo sencillo permite entenderlo.
Imaginemos que un consumidor debe 4.000 euros al banco y, al mismo tiempo, existe a su favor un crédito de 1.500 euros frente a esa misma entidad.
Si jurídicamente procede la compensación, las cantidades podrían neutralizarse hasta el importe coincidente.
Esto no significa que la deuda hipotecaria desaparezca completamente. En el ejemplo, seguiría existiendo una diferencia de 2.500 euros.
¿Pueden compensarse los gastos hipotecarios con cuotas impagadas?
No debe darse por hecho.
Para que pueda plantearse una compensación es necesario comprobar si se cumplen los requisitos legales correspondientes y si el consumidor dispone realmente de un crédito frente a la entidad.
Una cosa es considerar que determinados gastos fueron cobrados o atribuidos incorrectamente y otra distinta que exista ya una cantidad determinada que pueda hacerse valer frente a una deuda bancaria.
Por este motivo, antes de plantear la compensación de gastos hipotecarios resulta fundamental determinar qué cantidades son recuperables y cuál es la situación jurídica de la reclamación.
Primero hay que saber si existe una cantidad recuperable
El primer paso consiste en revisar la escritura y las facturas originales.
No resulta correcto calcular una cifra aproximada y restarla unilateralmente de la hipoteca.
Dependiendo del caso, pueden analizarse gastos como los de notaría, registro, gestoría o tasación, teniendo en cuenta la jurisprudencia y la normativa aplicables.
También será necesario comprobar quién realizó cada pago y disponer de documentación suficiente para acreditarlo.
La importancia de las facturas
Las facturas constituyen una pieza especialmente útil para determinar cuánto se abonó.
Conviene intentar localizar:
- Factura de la notaría.
- Factura del Registro de la Propiedad.
- Factura de gestoría.
- Factura de tasación.
- Justificantes bancarios de los pagos.
- Liquidaciones relacionadas con la operación.
Si no se conserva toda la documentación, puede estudiarse si existe alguna vía para recuperarla o acreditar los pagos mediante otros documentos.
¿Puede el consumidor dejar de pagar cuotas porque tiene gastos que reclamar?
Esta es una de las cuestiones en las que conviene actuar con mayor prudencia.
Tener una posible reclamación por gastos hipotecarios no significa que el prestatario pueda decidir unilateralmente dejar de pagar las cuotas de su préstamo.
El impago puede generar consecuencias importantes y, si alcanza los requisitos legalmente previstos, puede terminar dando lugar a una reclamación judicial o a una ejecución hipotecaria.
Por ello, una eventual reclamación frente al banco debe gestionarse correctamente y no utilizarse como justificación automática para incumplir las obligaciones hipotecarias.
¿Qué ocurre si el banco ya está reclamando la deuda?
Si existen cuotas impagadas y la entidad ha iniciado una reclamación, conviene revisar simultáneamente dos cuestiones.
Por una parte, habrá que analizar el saldo que exige el banco.
Por otra, deberá comprobarse si el consumidor mantiene alguna reclamación viable frente a la entidad.
La deuda bancaria puede incluir diferentes conceptos:
- Capital.
- Cuotas vencidas.
- Intereses.
- Comisiones.
- Gastos.
- Otras cantidades contractuales.
La liquidación debe revisarse para comprobar que el importe exigido es correcto.
¿Y si ya existe una ejecución hipotecaria?
Cuando el procedimiento ha llegado al juzgado, la situación requiere todavía más cautela.
La ejecución hipotecaria tiene unas reglas procesales específicas y unos motivos de oposición legalmente delimitados.
Por ello, la posible compensación de gastos hipotecarios debe analizarse dentro del procedimiento concreto y no puede considerarse automáticamente un mecanismo para paralizar cualquier ejecución.
Será necesario revisar la demanda, la escritura, la liquidación y las circunstancias del crédito que el consumidor pretende hacer valer.
La compensación no equivale a anular la hipoteca
También es importante diferenciar ambos conceptos.
Incluso cuando una persona consiga recuperar determinados gastos y pueda hacerse valer una compensación jurídicamente procedente, esto no significa que el préstamo hipotecario desaparezca.
Normalmente, la cantidad correspondiente a los gastos será muy inferior al capital pendiente de una hipoteca.
Su efecto económico puede ser relevante, pero debe calcularse con realismo.
Un ejemplo práctico
Imaginemos una persona que mantiene una deuda hipotecaria exigible de 8.000 euros correspondiente a cantidades impagadas y considera que tiene derecho a recuperar 2.000 euros por determinados gastos.
No sería correcto concluir inmediatamente que únicamente debe 6.000 euros.
Primero debe determinarse jurídicamente si esos 2.000 euros son efectivamente recuperables y si el crédito reúne los requisitos necesarios para ser compensado en esa situación concreta.
Solo después podrá valorarse el efecto que puede tener sobre las cantidades reclamadas.
¿Qué requisitos tiene la compensación?
El Código Civil establece requisitos para que opere la compensación legal.
Entre otras cuestiones, debe analizarse que las partes sean recíprocamente acreedoras y deudoras en los términos legalmente previstos y que las obligaciones reúnan las características necesarias.
También resulta relevante que las cantidades estén vencidas y sean líquidas y exigibles, además de las restantes condiciones previstas legalmente.
Por ello, la mera existencia de una reclamación todavía discutida puede generar una situación diferente a la de un crédito ya reconocido y determinado.
¿Es necesario reclamar primero al banco?
Cuando se considera que existen cantidades indebidamente asumidas por el consumidor, puede plantearse una reclamación frente a la entidad financiera.
En ella deberán identificarse el préstamo, los conceptos reclamados y las cantidades correspondientes.
Si no se alcanza una solución, puede estudiarse la vía judicial.
La estrategia dependerá de las circunstancias de cada hipoteca y de la situación en la que se encuentre la deuda.
¿Existe un plazo para reclamar los gastos?
Los plazos relacionados con la recuperación de cantidades derivadas de cláusulas abusivas han generado una importante evolución jurisprudencial, incluida la intervención del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
Por este motivo, no resulta recomendable aplicar de forma automática un plazo genérico sin estudiar el contrato y la acción que pretende ejercitarse.
La posible nulidad de una cláusula y la acción dirigida a recuperar cantidades abonadas plantean cuestiones jurídicas que deben diferenciarse.
¿Qué pasa si la hipoteca está cancelada?
La amortización completa del préstamo no impide necesariamente analizar las cláusulas que contenía la escritura.
Si el consumidor pagó determinados gastos y considera que puede reclamarlos, deberá estudiarse la documentación y la viabilidad de la correspondiente acción.
Por tanto, haber terminado de pagar la hipoteca no convierte automáticamente en inútil la revisión del contrato.
Gastos hipotecarios y negociación con el banco
Cuando existen simultáneamente una deuda pendiente y una reclamación del consumidor, también puede estudiarse una solución negociada.
Por ejemplo, las partes podrían alcanzar determinados acuerdos sobre las cantidades recíprocamente discutidas.
Sin embargo, cualquier propuesta debe revisarse antes de firmarla.
Especialmente importantes son las cláusulas mediante las que el consumidor pueda estar renunciando a futuras reclamaciones o reconociendo una determinada cifra como deuda definitiva.
Documentación necesaria para estudiar el caso
Antes de iniciar actuaciones conviene reunir:
- Escritura hipotecaria.
- Facturas de los gastos.
- Justificantes de pago.
- Extractos bancarios.
- Reclamaciones previas.
- Respuestas de la entidad.
- Cuadro de amortización.
- Información sobre cuotas impagadas.
- Demanda judicial, si existe.
Esta documentación permite analizar tanto la reclamación del consumidor como la deuda exigida por la entidad.
Errores que conviene evitar
Entre los errores más habituales se encuentran:
- Dejar de pagar la hipoteca pensando que existen gastos reclamables.
- Restar unilateralmente cantidades.
- No conservar las facturas.
- Confundir reclamación con crédito reconocido.
- Pensar que la compensación elimina toda la hipoteca.
- Ignorar una demanda judicial mientras se reclama al banco.
- Firmar acuerdos sin comprobar las posibles renuncias.
La existencia de cantidades reclamables debe gestionarse jurídicamente de manera adecuada.
¿Qué hacer cuando existe riesgo de ejecución?
Si la entidad ya ha iniciado acciones judiciales, la prioridad debe ser revisar inmediatamente la documentación y los plazos.
Cuando existe una posible reclamación por gastos, esta circunstancia debe estudiarse junto con el resto del contrato y no de forma aislada.
Si te encuentras ante una reclamación bancaria, puedes consultar información sobre la paralización de una ejecución hipotecaria y analizar las posibles vías de defensa según el estado del procedimiento.
Actuar con rapidez permite comprobar el saldo exigido, las cláusulas hipotecarias y cualquier cantidad que pudiera existir a favor del consumidor.
Conclusión
La compensación de gastos hipotecarios frente a una deuda con el banco no se produce automáticamente por el simple hecho de que existan gastos potencialmente reclamables. Primero debe determinarse si el consumidor tiene realmente derecho a recuperar determinadas cantidades y si ese crédito cumple los requisitos necesarios para que pueda operar una compensación.
Además, una posible reclamación por gastos no autoriza por sí misma a dejar de pagar las cuotas hipotecarias ni garantiza la paralización de una ejecución.
Cuando existen impagos, resulta especialmente importante analizar conjuntamente la escritura, las facturas, el saldo reclamado y la situación procesal. Solo después podrá determinarse si existen cantidades recuperables, si pueden hacerse valer frente a la entidad y qué efecto real tendrían sobre la deuda hipotecaria pendiente.
