La contratación de una hipoteca suele implicar diferentes costes que van más allá de los intereses del préstamo. Entre ellos se encuentra la comisión de apertura, una cantidad que determinadas entidades bancarias han cobrado al formalizar la operación y que puede representar un importe considerable dependiendo del capital financiado.
Durante los últimos años, esta comisión ha generado numerosos conflictos entre consumidores y entidades financieras. Sin embargo, no puede afirmarse que cualquier comisión de apertura sea automáticamente abusiva ni tampoco que resulte siempre válida. Su tratamiento exige estudiar las circunstancias concretas de la contratación y la información facilitada al consumidor.
Por ello, cuando se analiza una comisión de apertura de préstamo hipotecario resulta fundamental revisar cómo fue incorporada al contrato, cuál era su importe y si el cliente pudo conocer adecuadamente sus consecuencias económicas.
Esta revisión también puede adquirir relevancia cuando existe una deuda hipotecaria o una reclamación judicial del banco.
¿Qué es la comisión de apertura de una hipoteca?
La comisión de apertura es una cantidad que puede establecerse al contratar determinados préstamos y que generalmente se calcula aplicando un porcentaje sobre el capital concedido.
Por ejemplo, en una hipoteca de 200.000 euros, una comisión del 1 % representaría un coste de 2.000 euros.
Habitualmente se cobra al inicio de la operación, aunque su repercusión económica forma parte del coste global de la financiación.
Precisamente por esta razón resulta importante comprobar si el prestatario recibió información clara antes de firmar el préstamo.
¿La comisión de apertura es siempre abusiva?
No.
Uno de los errores más frecuentes consiste en pensar que cualquier comisión de apertura incluida en una hipoteca puede recuperarse automáticamente.
La valoración jurídica requiere un análisis individual.
La jurisprudencia europea y española ha abordado esta cuestión y ha establecido criterios que obligan a examinar las circunstancias de cada contrato.
Entre otros elementos, puede resultar relevante analizar si la cláusula era clara y comprensible, si el consumidor pudo conocer su coste y si existía una adecuada información contractual y precontractual.
Por tanto, no existe una solución idéntica para todas las hipotecas.
¿Qué debe revisarse para saber si puede reclamarse?
Para determinar si existe una posible reclamación deben estudiarse tanto la escritura como los documentos anteriores a la contratación.
Puede resultar relevante comprobar:
- Importe de la comisión.
- Porcentaje aplicado.
- Información precontractual.
- Redacción de la cláusula.
- Ubicación dentro del contrato.
- Explicaciones facilitadas por el banco.
- Conocimiento del coste por parte del consumidor.
- Circunstancias concretas de la contratación.
Así, antes de reclamar una comisión de apertura de préstamo hipotecario conviene reconstruir cómo se presentó ese coste al cliente antes de la firma.
No basta con localizar la palabra "comisión" en la escritura.
La transparencia de la cláusula
La transparencia constituye uno de los aspectos centrales de este tipo de reclamaciones.
Cuando una cláusula forma parte de un contrato celebrado con un consumidor, debe analizarse si este pudo comprender su funcionamiento y repercusión económica.
En el caso de la comisión de apertura, resulta especialmente relevante que el prestatario pudiera conocer de manera clara la cantidad que tendría que abonar.
La valoración debe hacerse teniendo en cuenta el conjunto de la documentación contractual y las circunstancias existentes en el momento de contratar.
¿Importa que la comisión aparezca en la escritura?
Que la comisión figure expresamente en la escritura es un elemento relevante, pero el análisis no necesariamente termina ahí.
Puede ser necesario estudiar si el coste aparecía también en la documentación precontractual y si fue presentado al consumidor de forma suficientemente comprensible.
Por ello, conservar los documentos anteriores a la firma puede resultar muy útil.
La escritura es una pieza fundamental, pero no siempre es la única prueba que debe revisarse.
¿Qué documentación conviene recuperar?
Antes de iniciar una reclamación es recomendable reunir toda la documentación disponible relacionada con la hipoteca.
Entre otros documentos pueden resultar útiles:
- Escritura del préstamo hipotecario.
- Oferta o documentación precontractual.
- Información bancaria entregada antes de firmar.
- Justificante del pago de la comisión.
- Extractos bancarios.
- Facturas y liquidaciones.
- Novaciones posteriores.
- Comunicaciones mantenidas con la entidad.
Con esta documentación será posible realizar un análisis más completo.
¿Cuánto dinero puede estar en juego?
La cantidad depende del capital del préstamo y del porcentaje aplicado.
Supongamos que una persona contrató una hipoteca por 250.000 euros y pagó una comisión de apertura del 1 %.
El coste habría sido de 2.500 euros.
Si el porcentaje hubiera sido del 1,5 %, ascendería a 3.750 euros.
Por este motivo, en determinadas operaciones la cantidad discutida puede ser significativa.
Sin embargo, que el importe sea elevado no significa automáticamente que la cláusula sea abusiva.
¿Qué relación tiene con una deuda hipotecaria?
La cuestión puede adquirir una dimensión diferente cuando el prestatario ha dejado de pagar la hipoteca y la entidad reclama cantidades pendientes.
En este contexto conviene revisar detalladamente cómo se ha calculado la deuda.
El análisis puede incluir:
- Capital pendiente.
- Cuotas vencidas.
- Intereses.
- Comisiones.
- Gastos.
- Pagos realizados.
- Otras cantidades incorporadas a la liquidación.
Una reclamación hipotecaria debe basarse en un saldo correctamente determinado.
¿Puede revisarse si existe una ejecución hipotecaria?
Sí. Cuando el banco inicia una ejecución hipotecaria, resulta fundamental estudiar tanto el título utilizado como las cláusulas relevantes del contrato y las cantidades reclamadas.
No obstante, las posibilidades concretas de actuación dependerán del procedimiento y de los motivos legalmente admisibles en cada fase.
Por ello, recibir una demanda de ejecución exige actuar con rapidez.
No es recomendable esperar hasta que se aproxime la subasta para revisar por primera vez la escritura hipotecaria.
Comisión de apertura y otras cláusulas hipotecarias
Una revisión de la escritura no tiene por qué limitarse exclusivamente a una cláusula.
Cuando existe una reclamación bancaria también puede ser conveniente analizar otras condiciones relacionadas con:
- Intereses de demora.
- Vencimiento anticipado.
- Gastos hipotecarios.
- Índices de referencia.
- Comisiones adicionales.
- Cláusulas relacionadas con el cálculo de la deuda.
Cada condición contractual tiene su propio régimen jurídico.
Encontrar una cláusula discutible tampoco significa que automáticamente desaparezca toda la deuda hipotecaria.
¿Cómo se reclama una comisión de apertura?
Cuando existen fundamentos para cuestionarla, habitualmente puede plantearse inicialmente una reclamación frente a la entidad.
Esta vía permite exponer los motivos por los que se solicita la devolución de la cantidad.
Si no se alcanza una solución, puede estudiarse posteriormente la posibilidad de acudir a los tribunales.
La estrategia concreta dependerá del contrato, la documentación disponible, la fecha de contratación y las circunstancias del consumidor.
¿Existe un plazo para reclamar?
La cuestión de los plazos debe analizarse con especial atención.
En las reclamaciones relacionadas con cláusulas abusivas pueden coexistir diferentes cuestiones jurídicas, como la declaración de nulidad y la restitución de cantidades.
Además, la jurisprudencia europea ha tenido una influencia relevante en la interpretación de los plazos relacionados con determinadas reclamaciones de consumidores.
Por esta razón, no resulta aconsejable aplicar automáticamente un plazo genérico sin estudiar primero qué acción pretende ejercitarse y las circunstancias del caso.
¿Qué ocurre si la hipoteca ya está pagada?
El hecho de que el préstamo haya sido completamente amortizado no significa por sí solo que resulte imposible estudiar la cláusula.
Puede analizarse la documentación para determinar si existen fundamentos para una reclamación.
La viabilidad dependerá, entre otros factores, de la naturaleza de la acción, las circunstancias contractuales y las reglas sobre prescripción que correspondan.
Por ello, conservar la escritura incluso después de cancelar económicamente la hipoteca puede ser importante.
¿Y si se firmó una novación?
Cuando el préstamo ha sido modificado posteriormente, también deben revisarse las novaciones.
Una modificación puede afectar al tipo de interés, al plazo, al capital o a otras condiciones.
Además, puede contener declaraciones o acuerdos relevantes para futuras reclamaciones.
Antes de firmar cualquier documento destinado a modificar una hipoteca resulta conveniente comprobar exactamente qué derechos y obligaciones incorpora.
Errores frecuentes al reclamar
Entre los errores que conviene evitar se encuentran:
- Pensar que todas las comisiones de apertura son nulas.
- Reclamar sin revisar la escritura.
- No buscar la documentación precontractual.
- Confundir comisión de apertura con otros gastos hipotecarios.
- Aplicar automáticamente conclusiones de otros casos.
- Firmar acuerdos con el banco sin estudiar sus efectos.
- Esperar demasiado tiempo antes de analizar las opciones.
Cada contrato debe estudiarse individualmente.
¿Qué pasa si el banco ya reclama la deuda?
Si además de existir una posible cláusula discutible el banco ha iniciado actuaciones para recuperar el préstamo, la prioridad debe ser revisar el procedimiento.
Ante una comisión de apertura de préstamo hipotecario incluida en un contrato que está siendo objeto de reclamación, conviene analizar la cláusula dentro del conjunto de condiciones utilizadas para determinar la deuda.
Si ya existe una demanda judicial, los plazos procesales pueden ser especialmente importantes.
La negociación con la entidad no debe llevar a ignorar una notificación del juzgado.
Revisar la hipoteca antes de actuar
Las reclamaciones hipotecarias requieren analizar tanto la documentación contractual como la situación procesal.
Si el banco ha iniciado una ejecución, puedes consultar información sobre la paralización de una ejecución hipotecaria y estudiar qué posibilidades existen según las circunstancias del caso.
La revisión de la escritura permite comprobar si las cantidades exigidas están correctamente calculadas y si existen cláusulas que deban ser objeto de un análisis específico.
Conclusión
La existencia de una comisión de apertura de préstamo hipotecario no significa automáticamente que el consumidor tenga derecho a recuperar el dinero pagado, pero tampoco debe darse por válida sin estudiar las circunstancias de la contratación.
La transparencia de la cláusula, la información precontractual, su importe, la forma en que fue presentada al cliente y el conjunto de documentos del préstamo son elementos importantes para determinar si existe una posible reclamación.
Cuando además hay cuotas impagadas o una ejecución hipotecaria en marcha, la revisión adquiere todavía mayor importancia. En estos casos conviene comprobar no solo la comisión, sino también el cálculo completo de la deuda y las restantes condiciones contractuales.
Actuar a tiempo, conservar la documentación y realizar un análisis individual de la hipoteca permite determinar si existe una vía de reclamación y qué estrategia resulta más adecuada frente a la entidad financiera.
