Cuando una familia no puede hacer frente a su hipoteca y el banco inicia el proceso judicial, aparece una palabra que suena a salvación: dación en pago, pero ¿es la solución?

Pero ¿realmente lo es? ¿O puede convertirse en una trampa que deja al deudor sin vivienda y sin opciones de recuperación?

En este artículo analizamos qué es exactamente la dación en pago en la ejecución hipotecaria, cómo funciona en España, cuándo conviene aceptarla y qué riesgos o consecuencias implica para el propietario.

Qué es la dación en pago en la ejecución hipotecaria

La dación en pago es un acuerdo entre el deudor y la entidad bancaria mediante el cual el propietario entrega su vivienda a cambio de cancelar totalmente la deuda hipotecaria.

En otras palabras: se devuelve el inmueble al banco y, a cambio, se extingue el préstamo.

Este mecanismo puede evitar que el banco continúe con la ejecución hipotecaria, impidiendo la subasta y el posterior desahucio.

Sin embargo, no se aplica automáticamente: requiere la aceptación expresa del banco y el cumplimiento de ciertas condiciones.

En España, la dación en pago ejecución hipotecaria está regulada en el Real Decreto-Ley 6/2012, que establece un Código de Buenas Prácticas para las entidades financieras adheridas.

Solo pueden beneficiarse de ella las familias consideradas vulnerables, y siempre que la vivienda sea la habitual.

Aunque la idea parece justa —entregar la casa y saldar la deuda—, la práctica es más compleja de lo que parece.

Cómo funciona la dación en pago paso a paso

El procedimiento para solicitar la dación en pago debe realizarse antes de que finalice la ejecución hipotecaria o incluso de forma preventiva, cuando se prevean dificultades para pagar.

Estos son los pasos principales:

Solicitud formal al banco

El deudor presenta una solicitud escrita, acompañada de documentación económica (ingresos, cargas familiares, situación laboral, etc.).

El banco analiza si cumple los criterios del Código de Buenas Prácticas.

Revisión de la situación

La entidad evalúa si la familia es vulnerable y si la vivienda constituye la residencia habitual.

También verifica que no haya otros bienes embargables.

Propuesta de dación

Si se cumplen los requisitos, el banco puede aceptar la entrega del inmueble como cancelación total del préstamo.

Firma ante notario

La operación se formaliza en escritura pública. El deudor entrega las llaves y el banco renuncia expresamente a reclamar el resto de la deuda.

Este último punto es clave: solo con la renuncia explícita del banco la deuda queda totalmente saldada.

En caso contrario, podría exigirse aún el pago de la parte no cubierta con el valor del inmueble.

Cuándo conviene optar por la dación en pago como solución

La dación en pago puede ser una salida razonable si el proceso de ejecución hipotecaria está avanzado y las opciones de pago o refinanciación se han agotado.

También es útil para quienes no quieren acumular deuda residual, algo común tras las subastas donde la vivienda se adjudica por menos del valor pendiente.

Conviene especialmente cuando:

• La vivienda es la habitual y no existen otros bienes.
• Se cumple el perfil de vulnerabilidad económica (desempleo, ingresos reducidos, hijos menores, discapacidad, etc.).
• El banco se muestra dispuesto a negociar dentro del Código de Buenas Prácticas.
• No hay posibilidad real de refinanciación o moratoria.

En estos casos, entregar la vivienda a cambio de cancelar la deuda puede suponer empezar de cero, sin cargas ni embargos futuros.

Eso sí, es importante negociar con el banco por escrito que la dación extingue totalmente la deuda principal y los intereses.

Riesgos de la dación en pago en la ejecución hipotecaria, ¿solución?

No todo son ventajas.

La dación en pago ejecución hipotecaria también puede convertirse en una trampa si se desconoce su alcance jurídico o si no se negocia adecuadamente.

No siempre cancela toda la deuda

Si el banco no renuncia expresamente al resto del préstamo, puede reclamar la diferencia entre el valor del inmueble y la deuda total.

Pérdida del derecho a la vivienda

Tras la dación, el propietario debe entregar la casa. En algunos casos, el banco ofrece un alquiler social temporal, pero no está obligado a hacerlo.

Exclusión del mercado hipotecario

Haber recurrido a una dación puede dificultar obtener financiación en el futuro. Las entidades suelen registrar estas operaciones como incumplimientos.

Valoración injusta del inmueble

El banco puede tasar la vivienda por debajo de su valor real para cubrir menos deuda.

Por eso, es recomendable solicitar una tasación independiente antes de firmar.

La dación en pago puede parecer una solución rápida, pero si no se negocia con asesoramiento legal, puede implicar consecuencias económicas a largo plazo.

Dación en pago o ejecución hipotecaria: diferencias clave y solución

A primera vista, ambos procedimientos parecen similares, ya que en los dos casos se pierde la vivienda.

Sin embargo, la diferencia fundamental está en la cancelación de la deuda.

En resumen, la dación en pago ofrece un cierre más limpio y rápido, pero solo si se pacta correctamente.

La ejecución hipotecaria, por el contrario, puede dejar al deudor sin vivienda y con deuda restante.

Requisitos para acceder a la dación en pago según la ley española. ¿Solución?

El Código de Buenas Prácticas define criterios estrictos para acogerse a la dación en pago ejecución hipotecaria.

El solicitante debe cumplir todos los siguientes requisitos:

• La vivienda debe ser la residencia habitual.
• Todos los miembros de la unidad familiar carecen de otros bienes o garantías.
• Los ingresos familiares no superan tres veces el IPREM.
• El préstamo hipotecario no supera los 250.000 € (según zona geográfica).
• El pago de la cuota mensual supera el 50% de los ingresos netos.
• La hipoteca se contrató con entidad adherida al Código de Buenas Prácticas.

Cumplir estas condiciones no garantiza la aceptación automática, pero sí obliga al banco a valorar la solicitud y, en caso de negativa, justificar su decisión.

El alquiler social tras la dación en pago

Una de las grandes ventajas del Código de Buenas Prácticas es que contempla la posibilidad de que, tras entregar la vivienda, el deudor pueda seguir habitándola mediante un alquiler social.

Este contrato tiene las siguientes características:

• Duración inicial de 2 años prorrogables.
• Renta mensual equivalente al 3% del valor de la vivienda.
• Preferencia para familias con menores, personas mayores o con discapacidad.

• El objetivo es evitar que las familias queden desamparadas tras perder su casa.

Sin embargo, esta medida no es obligatoria para todos los bancos, y su aplicación depende de la política interna de cada entidad.

Casos en los que no conviene aceptar una dación en pago como solución

Hay situaciones en las que aceptar la dación puede ser contraproducente:

• Cuando la vivienda vale más que la deuda pendiente.
• Si el banco no garantiza por escrito la extinción total del préstamo.
• Cuando hay otros bienes embargables que podrían utilizarse para negociar.
• Si existe la posibilidad de restructurar la deuda mediante carencia o refinanciación.

En esos casos, puede ser mejor negociar una reestructuración o solicitar una moratoria judicial.

Recuerda: una vez firmada la dación, no hay vuelta atrás.

Dación en pago y Ley de Segunda Oportunidad, ¿solución?

La Ley de Segunda Oportunidad (Real Decreto-Ley 1/2015) se ha convertido en una alternativa para quienes no logran acordar una dación en pago.

Permite paralizar ejecuciones hipotecarias y cancelar deudas residuales una vez entregada la vivienda.

Si el banco no acepta la dación, iniciar un procedimiento de Segunda Oportunidad puede tener efectos similares:

se liquida el patrimonio del deudor y se solicita la exoneración del pasivo insatisfecho (EPI), es decir, la cancelación total de las deudas.

En muchos casos, los jueces han concedido la exoneración incluso cuando la vivienda ya fue ejecutada, liberando al deudor de cargas que el banco seguía reclamando.

Consejos prácticos antes de firmar una dación en pago

• Busca asesoramiento jurídico especializado. No firmes nada sin entender sus consecuencias.
• Exige que la deuda quede totalmente cancelada. Pide que se incluya una cláusula expresa en la escritura.
• Solicita una tasación independiente. Asegúrate de que el valor de la vivienda se ajuste al mercado.
• Negocia un alquiler social. Puede darte tiempo para reorganizar tu economía.
• Conserva toda la documentación. Podrías necesitarla para reclamar posteriormente.

Una decisión informada puede marcar la diferencia entre liberarte de una deuda o enfrentarte a nuevas reclamaciones.

Conclusión: la dación en pago, entre la esperanza y la precaución, ¿solución?

La dación en pago en la ejecución hipotecaria es, sin duda, una herramienta legal valiosa.

Ha permitido a miles de familias evitar el desahucio y cancelar su deuda hipotecaria, ofreciendo una salida digna a una situación límite.

Sin embargo, también requiere cautela, asesoramiento y una negociación sólida.

Firmar sin leer, sin calcular o sin garantías claras puede transformar una solución en una trampa irreversible.

Por eso, antes de dar el paso, busca información, consulta a un abogado y exige que cada detalle quede reflejado en el documento notarial.

En el equilibrio entre justicia y prudencia está la clave: la dación en pago puede ser una segunda oportunidad, siempre que se use con conocimiento y estrategia.