Cada trimestre, las estadísticas del Banco de España y del INE revelan un patrón que se repite una y otra vez: algunos tipos de hipotecas son mucho más propensas a terminar en ejecuciones hipotecaria que otras.

No todas las familias tienen el mismo riesgo, ni todos los préstamos hipotecarios se comportan igual ante crisis económicas, subidas de tipos o pérdidas de ingresos.

En este artículo analizamos en profundidad qué tipos de hipotecas sufren más ejecuciones, cuáles son los factores que explican esta mayor vulnerabilidad y qué pueden hacer los consumidores para protegerse antes de firmar o cuando ya están en dificultades.

Por qué unas hipotecas se ejecutan más que otras. Tipos de hipotecas que sufren más ejecuciones 

No todas las hipotecas nacen iguales.

La estructura del préstamo, el tipo de interés, la duración, la vinculación del cliente y la capacidad de pago condicionan directamente el riesgo de impago.

Los datos muestran que, en periodos de crisis, ciertos modelos hipotecarios acumulan más demandas de ejecución. Las razones principales suelen ser:

• Cuotas más inestables.
• Intereses variables que pueden dispararse.
• Condiciones engañosas o poco transparentes.
• Falta de adaptación a ingresos reales.
• Productos complejos que el consumidor no entiende del todo.

Comprender qué tipos de hipotecas ejecución hipotecaria se ven más afectadas permite anticiparse a los problemas y tomar decisiones más informadas.

Hipotecas a tipo variable: las más sensibles a impagos. Tipos de hipotecas que sufren más ejecuciones 

Las hipotecas a tipo variable históricamente representan el mayor volumen de ejecuciones hipotecarias en España.

• El motivo es sencillo: sus cuotas dependen del Euríbor, un índice que ha vivido subidas bruscas, especialmente desde 2022.

Cuando el Euríbor sube, la cuota mensual también aumenta. En algunos casos, este incremento supera los 200 o 300 euros al mes, una cifra que muchas familias no pueden asumir.

Este “efecto escalada” dispara el riesgo de impago y, con ello, las ejecuciones.

Además:

• Son hipotecas firmadas masivamente entre 2000 y 2010, con condiciones menos transparentes.
• Muchas incluían cláusulas suelo declaradas abusivas años después.
• En muchos contratos, el margen sobre el Euríbor era muy alto.

Por todo ello, las hipotecas variables encabezan la lista de tipos hipotecas ejecución hipotecaria con mayor incidencia.

Hipotecas con cláusulas abusivas: un caldo de cultivo para la ejecución

Las hipotecas que incluyen cláusulas consideradas abusivas por los tribunales —cláusula suelo, intereses de demora excesivos, vencimiento anticipado injustificado, redondeos al alza…— son especialmente problemáticas.

¿Por qué se ejecutan más?

• Las cláusulas suelo impedían que la cuota bajara cuando el Euríbor caía.
• Los intereses de demora exagerados disparaban la deuda en pocos meses.
• El vencimiento anticipado permitía reclamar toda la deuda con apenas un impago.

Estas prácticas llevaron a miles de familias al impago técnico, incluso aunque su situación económica no fuera extrema.

Muchos de estos contratos terminaron ante los tribunales y, más tarde, en el TJUE, pero antes de eso ya habían provocado un enorme volumen de ejecuciones.

Hipotecas multidivisa: el ejemplo más extremo. Tipos de hipotecas que sufren más ejecuciones 

Si hay un producto hipotecario asociado a problemas, demandas y ejecuciones, son las hipotecas multidivisa.

Estas hipotecas se firmaban en yenes japoneses o francos suizos, con apariencia de cuota baja.

Pero el cliente asumía un riesgo enorme: la fluctuación de la divisa.

¿Qué ocurrió?

• El yen se revalorizó.
• El capital pendiente aumentó un 20%, 30% o incluso 50%.
• Las cuotas dejaron de ser asumibles.
• Miles de familias debían más dinero que cuando firmaron.
• Esto generó una ola de litigios y ejecuciones hipotecarias.

Las hipotecas multidivisa son uno de los tipos hipotecas ejecución hipotecaria más polémicos y con mayor índice de fracaso.

Hipotecas 100% o de alta financiación: alto riesgo de impago

Durante la burbuja inmobiliaria, algunos bancos ofrecían hipotecas del 100% e incluso del 110% del valor de compra.

El resultado era inevitable: familias endeudadas por encima de su capacidad real.

Estos préstamos son especialmente vulnerables porque:

• Si baja el valor del inmueble, el cliente queda “en negativo”.
• Si surge un imprevisto económico, no hay margen para absorberlo.
• Son operaciones concedidas con criterios laxos.

En épocas de crisis, las hipotecas 100% lideran las estadísticas de impago y ejecución.

Hipotecas con plazos muy largos: la trampa silenciosa. Tipos de hipotecas que sufren más ejecuciones 

Las hipotecas a 40 años, muy populares hace dos décadas, tienen una cuota mensual baja… pero esconden peligros:

• Se paga mucho más interés acumulado.
• La amortización inicial es mínima.
• Ante cualquier incremento de tipos, la cuota sube más proporcionalmente.
• El periodo de riesgo es más largo (tres o cuatro décadas).

Estas hipotecas son vulnerables a impagos prolongados y suelen aparecer en los informes de tipos hipotecas ejecución hipotecaria con mayor frecuencia.

Hipotecas puente y préstamos complementarios: una bomba de relojería

En los años de la burbuja, muchas familias firmaron una “hipoteca puente” para comprar una vivienda antes de vender la anterior.

El problema surgió cuando:

• No pudieron vender la vivienda inicial.
• Se quedaron con dos hipotecas.
• Los ingresos no alcanzaban.

Esta estructura financiera, sumada a la caída del mercado inmobiliario, disparó las ejecuciones sobre este tipo de productos.

Hipotecas con diferenciales altos: el riesgo oculto. Tipos de hipotecas que sufren más ejecuciones 

Muchas hipotecas variables tienen un diferencial sobre el Euríbor de +1, +1,5 o incluso +2 puntos.

Cuando el Euríbor sube, este tipo de hipotecas se vuelven especialmente pesadas.

Entre los efectos:

• Subidas abruptas de la cuota.
• Mayor riesgo de impago.
• Intereses acumulados más altos.

En épocas de tipos al alza, estas hipotecas figuran siempre entre las más ejecutadas.

¿Qué factores sociales y económicos aumentan el riesgo de ejecución?

No solo importa el tipo de hipoteca.

La ejecución hipotecaria también depende de variables como:

• pérdida de empleo,
• caída de ingresos,
• familias monoparentales,
• hogares con hijos menores,
• trabajadores autónomos,
• enfermos o dependientes,
• deudores con múltiples préstamos.

Cuando estos factores coinciden con alguno de los tipos hipotecas ejecución hipotecaria mencionados, el riesgo se dispara.

Qué pueden hacer los consumidores para protegerse

Si ya tienes una hipoteca con riesgo o estás pensando en firmar una, estas recomendaciones pueden marcar la diferencia:

• Revisa si tu contrato tiene cláusulas abusivas. Muchas hipotecas se han paralizado por esta vía.
• Solicita una carencia temporal. Puede darte margen.
• Reestructura la deuda con el banco. La ley obliga a negociar en determinados casos.
• Acógete a la Ley de Segunda Oportunidad. Detiene la ejecución y puede cancelar parte de la deuda.
• No esperes al aviso de subasta. Cuanto antes actúes, más opciones tendrás.
• Busca asesoramiento jurídico especializado. Muchos servicios son gratuitos.

Conclusión: no todas las hipotecas son iguales, algunas sufren más ejecuciones 

Las estadísticas lo demuestran:

las hipotecas más vulnerables —variables, multidivisa, 100%, con abusos o plazos excesivos— concentran la mayoría de ejecuciones hipotecarias.

Comprender cuáles son los tipos hipotecas ejecución hipotecaria más expuestas permite:

• prevenir riesgos,
• anticiparse a problemas,
• negociar mejor con el banco,
• y defender la vivienda antes de que sea tarde.

La información y la asesoría son las herramientas más poderosas que tiene un consumidor hipotecario.

Y este tema es un claro ejemplo de ello.