Cuando una vivienda hipotecada se adjudica después de una subasta judicial, una de las principales preocupaciones del propietario es saber cuánto tiempo podrá seguir viviendo en ella. La adjudicación supone un cambio jurídico importante, pero no significa necesariamente que los ocupantes tengan que abandonar el inmueble en ese mismo instante.
La permanencia tras adjudicación hipotecaria depende de la fase exacta del procedimiento, de quién ocupa la vivienda y de si existen circunstancias que puedan afectar a la entrega de la posesión. Por ello, es fundamental diferenciar la adjudicación del inmueble del posterior lanzamiento.
Aunque ambos momentos están relacionados, no son lo mismo.
Adjudicación y lanzamiento son fases diferentes
La adjudicación es la actuación mediante la cual el inmueble pasa jurídicamente al adjudicatario una vez cumplidos los requisitos correspondientes.
Antes de llegar a ese momento se producen diferentes actuaciones después de finalizar la subasta. Si quieres conocer esa fase con mayor detalle, puedes consultar nuestra guía sobre la aprobación del remate hipotecario.
El lanzamiento, en cambio, consiste en hacer efectiva la entrega de la posesión cuando las personas que ocupan la vivienda deben abandonarla y no lo hacen voluntariamente.
De forma simplificada, una ejecución puede avanzar así:
subasta → aprobación del remate → pago → adjudicación → entrega de la posesión → lanzamiento, cuando sea necesario.
Por tanto, la existencia de un decreto de adjudicación no equivale automáticamente a una salida física inmediata de la vivienda.
¿Puede seguir viviendo allí el antiguo propietario?
En la práctica, el deudor puede continuar ocupando la vivienda durante parte del procedimiento.
Sin embargo, después de la adjudicación ya no debe partirse de la idea de que conserva indefinidamente el derecho a permanecer únicamente porque anteriormente fuera propietario.
El inmueble ha sido transmitido como consecuencia de la ejecución y el adjudicatario puede solicitar que se le entregue la posesión conforme a las reglas procesales.
La cuestión principal pasa a ser cuándo y cómo debe producirse esa entrega.
¿Existe un plazo fijo para abandonar la vivienda?
No existe un número único de días aplicable a todas las ejecuciones hipotecarias.
El tiempo que puede transcurrir entre la adjudicación y la salida efectiva depende de factores como:
- Situación procesal del expediente.
- Identidad de los ocupantes.
- Existencia de terceros con algún título.
- Resoluciones pendientes.
- Posibles medidas de protección aplicables.
- Fecha señalada para el lanzamiento.
Por ello, no es correcto afirmar que después de la adjudicación siempre existen 30, 60 o 90 días para abandonar el inmueble.
Hay que revisar las resoluciones concretas del procedimiento.
¿Qué ocurre si el propietario no abandona voluntariamente la vivienda?
Si quien ocupa el inmueble no lo entrega voluntariamente, el adjudicatario puede solicitar las actuaciones necesarias para obtener la posesión cuando proceda.
El procedimiento puede terminar con un lanzamiento.
Esta actuación se realiza dentro del marco judicial correspondiente y no debe confundirse con una actuación unilateral del nuevo propietario.
El adjudicatario no puede simplemente acudir a la vivienda y desalojar personalmente a quienes permanecen dentro ignorando el procedimiento establecido.
¿Qué pasa si viven familiares u otras personas?
La vivienda puede estar ocupada no solo por el propietario ejecutado, sino también por su pareja, hijos, familiares u otras personas.
La presencia de estos ocupantes debe tenerse en cuenta, aunque no significa automáticamente que todos dispongan de un derecho independiente para permanecer indefinidamente.
Debe comprobarse cuál es el título por el que ocupan la vivienda y si existe alguna circunstancia jurídica relevante.
Esta cuestión puede ser especialmente importante después de la subasta. En nuestro artículo sobre qué ocurre con los ocupantes de una vivienda subastada explicamos las diferencias entre el antiguo propietario, los familiares, los inquilinos y otros terceros.
¿Y si existe un contrato de alquiler?
Este supuesto requiere un estudio específico.
Si la vivienda está ocupada por un arrendatario, habrá que determinar si el contrato debe ser respetado después de la adjudicación y durante cuánto tiempo.
Pueden resultar relevantes:
- Fecha del contrato.
- Normativa aplicable.
- Duración pactada.
- Fecha de constitución de la hipoteca.
- Posibles prórrogas.
- Situación registral cuando resulte relevante.
Un inquilino no se encuentra necesariamente en la misma posición jurídica que el antiguo propietario ejecutado.
Por ello, si existe un contrato, conviene revisar específicamente los derechos derivados de un alquiler vigente en una vivienda subastada.
Vivienda habitual y situaciones de vulnerabilidad
Cuando el inmueble adjudicado constituía la residencia habitual del deudor, pueden existir medidas específicas que deban considerarse.
Durante los últimos años se han aprobado y prorrogado distintas medidas destinadas a proteger a determinados hogares vulnerables frente a la pérdida de su vivienda.
Estas medidas han sufrido modificaciones frecuentes, por lo que no debe darse por supuesto que cualquier protección antigua continúa vigente en los mismos términos.
Es necesario comprobar la legislación aplicable en la fecha concreta y verificar si se cumplen los requisitos exigidos.
Además, encontrarse en una situación económica o familiar complicada no significa por sí solo que el lanzamiento quede automáticamente suspendido.
Dependiendo de la medida aplicable, puede ser necesario acreditar determinadas circunstancias económicas, familiares o sociales.
¿Puede negociarse con el adjudicatario?
En determinadas situaciones puede intentarse alcanzar un acuerdo.
Por ejemplo, las partes pueden negociar una fecha para la entrega voluntaria de las llaves que permita organizar una mudanza y evite actuaciones adicionales.
También podrían plantearse otras soluciones si existe voluntad por ambas partes.
Si se alcanza un acuerdo, resulta recomendable documentarlo correctamente para evitar posteriores conflictos.
Una negociación, sin embargo, no debe confundirse con un derecho automático a permanecer en la vivienda.
¿Cuándo debe preocupar especialmente una notificación?
Una cosa es saber que la vivienda ha sido adjudicada y otra recibir una resolución que establezca actuaciones concretas para entregar la posesión.
Cuando llega una comunicación judicial relacionada con un lanzamiento, la ejecución se encuentra en una fase especialmente avanzada.
Conviene comprobar inmediatamente:
- Qué resolución se ha dictado.
- Qué fecha aparece en la notificación.
- Quién figura como ocupante.
- Si existe alguna incidencia pendiente.
- Si pueden resultar aplicables medidas de protección.
Los plazos procesales pueden resultar decisivos. Por eso es importante conocer previamente los plazos de una ejecución hipotecaria y no dejar las notificaciones sin revisar.
¿Qué documentos conviene reunir?
Para analizar correctamente una posible permanencia tras adjudicación hipotecaria, es recomendable disponer de la documentación completa del procedimiento.
Entre los documentos más importantes se encuentran:
- Escritura hipotecaria.
- Demanda de ejecución.
- Resoluciones de la subasta.
- Decreto de adjudicación.
- Notificaciones sobre entrega de posesión.
- Comunicaciones relacionadas con el lanzamiento.
- Documentación sobre la situación de los ocupantes.
- Contrato de alquiler, si existe.
También puede ser necesario reunir documentación económica o familiar cuando se pretende acreditar una situación protegida legalmente.
¿Puede anularse la adjudicación para seguir viviendo en la casa?
La simple voluntad de continuar en la vivienda no permite dejar sin efecto una adjudicación.
Si se considera que existe una irregularidad en el procedimiento, habrá que identificar exactamente cuál es y determinar si todavía puede plantearse mediante la vía correspondiente.
No cualquier defecto provoca automáticamente la nulidad de la ejecución.
Además, cuanto más avanzado se encuentre el procedimiento, mayor importancia adquieren los plazos y las actuaciones que ya hayan adquirido firmeza.
Por ello, las posibles irregularidades deberían analizarse lo antes posible.
Qué hacer después de conocer la adjudicación
El primer paso es comprobar exactamente en qué fase se encuentra la ejecución.
No basta con saber que la subasta ha terminado. Hay que determinar si existe ya decreto de adjudicación, si se ha solicitado la entrega de la posesión y si hay alguna fecha prevista para el lanzamiento.
También conviene valorar de forma paralela posibles alternativas habitacionales y, cuando resulte necesario, acudir a los servicios sociales correspondientes.
Actuar con antelación ofrece mayor margen que esperar hasta recibir una comunicación de lanzamiento inminente.
El adjudicatario también debe respetar el procedimiento
Desde la perspectiva del comprador, obtener la adjudicación no significa necesariamente disponer inmediatamente de una vivienda libre.
Si existen ocupantes, debe analizar su situación y utilizar las vías legales para obtener la posesión.
Esta circunstancia debería valorarse antes incluso de presentar una puja, porque puede influir en el tiempo necesario para disponer del inmueble y en el coste real de la operación.
La situación posesoria es, por tanto, uno de los elementos esenciales que debe estudiar cualquier participante en una subasta.
Conclusión
Es posible que una persona continúe físicamente en su vivienda durante un tiempo después de la adjudicación, pero esto no significa que conserve automáticamente un derecho indefinido a permanecer en ella.
La permanencia tras adjudicación hipotecaria dependerá de la situación de los ocupantes, de la fase procesal, de las resoluciones dictadas y de las posibles medidas legales que resulten aplicables.
Por ello, resulta esencial diferenciar adjudicación y lanzamiento. La primera determina la transmisión jurídica del inmueble; el segundo está relacionado con la entrega efectiva de su posesión.
Si continúas residiendo en el inmueble después de la subasta, conviene revisar el expediente para saber si existe ya una solicitud de entrega de posesión o una fecha de lanzamiento. Un profesional especializado puede analizar las resoluciones dictadas, comprobar qué posibilidades siguen abiertas y valorar las medidas que puedan resultar aplicables antes de que el procedimiento avance.
